Обзор правовых позиций Верховного Суда РФ в сфере недвижимости и строительства за I квартал 2018 года

31.03.2018 г.

Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2018 года по делу № А40-7034/2017 (судья Борисова Е.Е.)

1. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
2. Должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2018 года по делу № А41-55816/2016 (судья Грачева И.Л.)

1. С момента ввода в эксплуатацию здания и государственной регистрации на него права собственности инвестора на стороне арендатора земельного участка возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка. После государственной регистрации перехода к Управляющей компании права собственности на нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, покупатель стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.

С учетом изложенного, отказ уполномоченного органа в предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному ст. 39.16 ЗК РФ (уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, если он предоставлен другому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды другому лицу) не обоснован.

Определение Верховного Суда РФ от 22 января 2018 года по делу № А40-66398/2016 (судья Разумов И.В.)

1. С учетом правил о правоподтверждающем характере государственной регистрации банк представил достаточные доказательства, обосновывающие его позицию о наличии у  кредитной организации статуса залогового кредитора. В частности, банк представил договор залога, содержащий отметку о государственной регистрации ипотеки, вступившие в законную силу решение суда общей юрисдикции, которым удовлетворено требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество. Также в судебном заседании суда первой инстанции банком представлялась выписка из государственного реестра недвижимости (аудиопротокол судебного заседания от 14.02.2017).

При таких обстоятельствах на лиц, оспаривающих статус банка как залогового кредитора, перешло бремя опровержения: именно они должны были доказать прекращение права собственности должника на заложенное имущество, в том числе вследствие его уничтожения, подтвердить прекращение залога.

Обязав банк опровергнуть данный довод дополнительными материалами, суды тем самым нарушили принцип равноправия сторон (статья 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и возложили на кредитора негативные последствия бездействия его процессуальных оппонентов, не опорочивших документы банка и не доказавших основания для отказа в удовлетворении требования кредитной организации в обжалуемой части.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2018 года по делу № А63-1120/2015 (судья Капкаев Д.В.)

1. Из материалов дела следует, что за должником на момент заключения договоров ипотеки право собственности или аренды на земельный участок, на котором находились спорные объекты недвижимости, зарегистрированы не были. Доказательства об обратном не представлены.

При этом вопреки выводу судов наличие у залогодателя (должника) реальной возможности на момент заключения договоров ипотеки оформить право аренды на участки под зданиями не должно умалять или иным негативным образом отражаться на правах залогодержателя, так как соответствующие арендные отношения находились в сфере компетенции должника и муниципалитета как собственника участков и напрямую не зависели от волеизъявления комплекса.

Таким образом, принимая во внимание действовавшее в спорный период законодательство с учетом разъяснений правоприменительной практики, оснований для вывода о том, что договоры ипотеки ничтожны в связи с нарушением положений пункта 3 статьи 340 Российской Федерации, не имелось.

Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2018 года по делу № А41-65936/2016 (судья Попов В.В.)

1. Суть дела. В 1998 году между Администрацией и Обществом был заключен договор, который позволял Обществу сроком на 15 лет разместить несколько некапитальных торговых павильонов на ряде земельных участков Администрации. По истечении срока договора Администрация направила в адрес Общества уведомление о прекращении действия договора и необходимости демонтажа павильонов. Вокруг этого и разгорелся спор, поскольку Общество посчитало, что указанные действия Администрации направлены на лишение Общества прав на принадлежащие ему объекты недвижимости, которыми оно считало соответствующие павильоны.

В связи с изложенными обстоятельствами Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием к Обществу о демонтаже павильонов. Нижестоящие суды трех инстанций отказали Администрации в удовлетворении требований к Обществу о демонтаже павильонов, поскольку не установили наличие у спорных объектов признаков самовольной постройки.

Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала на необходимость буквального толкования условий заключенного между Обществом и Администрацией договора  на размещение павильонов. Так, согласно условиям договора обществу было предоставлено право размещения некапитальных объектов, которые подлежали демонтажу по истечении срока его действия  и вывод судов о том, что акты государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством спорных павильонов не содержат указание на временный характер указанных строений, сделан без учета оценки условий договора и имеющихся в деле доказательств. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие разрешение обществу осуществлять строительства капитальных объектов.

Земельные участки в аренду не предоставлялись. В договоре отсутствуют условия, обязательные при заключении договора аренды, в том числе позволяющие идентифицировать земельные участки.

Общество уплатило однократно платежи, предусмотренные договором за право размещения торговых павильонов, в материалах дела отсутствуют сведения о платежах за пользование земельными участками. Подписывая договор, ответчик соглашался с техническими характеристиками торговых павильонов, которые ему было разрешено разместить по указанным адресам, и принимал на себя обязательства возвратить земельный участок по окончании срока его действия в освобожденном от построек виде.

Определение Верховного Суда РФ от 27 марта 2018 года по делу № А63-12005/2016 (судья Попова Г.Г.)

1. Согласнопункту 1 статьи 200ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушениисвоего права.

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и находится в чужом незаконном владении.

Поскольку на спорном земельном участке, сформированном для строительства многоквартирного дома, возведен такой объект, нельзя считать, что собственник земли владеет этим участком.

При таких обстоятельствах наличие в ЕГРП записи о праве постоянного (бессрочного) пользования другого лица на земельный участок и уплата им

земельного налога, а также наличие действующего или прекратившего свое действие договора аренды земельного участка сами по себе не подтверждают факт владения землей собственником или уполномоченным им лицом.

Таким образом, вывод судов о том, что исковая давность не подлежит применению к заявленному иску по причине того, что собственник земли не утратил владение участком, является необоснованным.

Определение Верховного Суда РФ от 29 марта2018 года по делу № А84-3633/2016 (судья Грачева И.Л.)

1. Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения.

Данная правовая позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (32017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.07.2017.

Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2018 года по делу № А46-14190/2016 (судья Чучунова Н.С.)

Правоотношения сторон по размещению на территории муниципального образования НТО не подлежат регулированию, установленному Законом о защите конкуренции.